Sistemul consacrat pana acum de vanzari imobiliare, fie prin negociere directa, fie prin intermediari (agentii), a dezvoltat recent, dupa modelul american, un nou gen de abordare in ceea ce priveste tranzactionarea imobilelor. Casele de licitatii imobiliare autohtone par sa devina jucatori importanti in real estate, pe fondul unui blocaj al pietei de profil generat de criza econo­mica. Totodata, ele ar putea deveni un concurent serios chiar si pentru executorii judecatoresti, dar asta doar in cazul in care  creditorul si debitorul renunta, de comun acord, la executarea silita imobiliara si apeleaza la rezolvarea litigiilor financiare, prin intermediul caselor private de licitatii.


In contextul in care blocajul pie­tei imobiliare este tot mai ac­cen­tuat, oamenii de afaceri din aceasta zona incearca prin diverse metode sa dezghete pro­ce­sul de vanzare-cumparare, chiar daca numarul persoanelor cu dispo­nibilitati financiare este din ce in ce mai mic. Una dintre metode este, mai nou, si licitatia imobiliara cu strigare care iti poate da posi­bilitatea achizi­tionarii unei locuinte sub pretul ac­tual al pietei.

„Licitatia imobiliara cu stri­gare este un produs care are locul lui in zona vanzarilor, dar nu o sa rezolve problema de­blocarii pietei, pentru ca economia romaneasca in ansam­blu are nevoie de perfuzii cu anti­biotice, de infuzie de capital, si nu de vitamine si alte minerale de genul programului «Prima casa»”, a declarat Radu Ursacescu, managerul compa­niei imobiliare Active Invest.

Trei sedinte de licitare, adjudecat un apartament

„Pana acum am realizat trei se­dinte test de licitare, prin care ne-am verificat procedurile pe care le-am elaborat, si cu aceasta ocazie am reusit vanzarea unui apartament cu patru camere in Mosilor”, spune Ovidiu Jercau, consilier imobiliar al Casei de Licitatii KGroup. Potrivit acestuia, cei care aleg o astfel de metoda de vanzare imobiliara sunt aceia care do­resc sa van­da rapid, in maximum doua sapta­mani, ei fiind dispusi tot­odata sa-si asume riscul de a porni licitatia de la un pret cu mult sub pretul pietei, iar adjudecarea sa se faca pentru suma initiala. Totusi, regula jocului arata ca in momentul in care o proprietate a fost adju­decata prin licitatie cu stri­gare, van­zatorul are drept de veto in a accepta sau nu suma finala de vanzare. In primul caz, se va continua procesul de pregatire a actelor in vederea sem­narii contrac­tului de vanzare-cum­pa­rare in fata notarului public, iar comi­sionul Casei de Licitatii este de 6%, pe care trebuie sa il achite in mod egal atat vanzato­rul, cat si cum­pa­ratorul. In cazul neac­ceptarii, Casa de Licitatii va solicita vanzato­rului o suma de penalizare de 0,5% din valoarea imo­bi­lu­lui inscrisa la inceputul licitatiei.

In cazul persoa­nelor juridice, la comi­sionul de 3% se adauga implicit si TVA.

Agentiile imobiliare impart profitul cu Casa de Licitatii


Un vanzator sau un cumparator poate fi reprezentat in procesul de licitatie imobiliara cu strigare de catre o agentie imobiliara, iar in acest caz, din comisionul pe care il primeste Casa de Licitatii, 50% merge in buzu­narul agentiei. „Pentru noi este foarte importanta colaborarea cu agentiile imobiliare si de aceea am considerat ca profitul trebuie impartit in mod egal cu acesti jucatori specializati din piata”,  spune Jercau. La o sedinta pot parti­cipa intre 80 si 100 de licitatori, pentru un numar variabil de oferte, intre 10 si 50 de proprietati, cu un ritm de licitare prognozata pe sedinta de la una la sase saptamani. In cazul cumparatorilor, partici­parea la licita­tie este conditionata de doi factori. Acestia trebuie sa pre­zinte Casei o anumita suma de bani, iar inainte de inceperea licitarii cu o ora vor trebui sa spuna cate pro­prietati vor sa liciteze cu acea suma. De asemenea, la intrarea in licitatie, cumparatorul plateste 0,5% din pretul de pornire al proprietatii, iar in cazul adjudecarii, restul de 2,5% se achita in fata nota­rului public, in momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare. „Exista varianta sa nu fi licitat sau sa nu fi castigat nicio licitatie si in aceasta situatie, la sfarsitul sedintei, i se returneaza toti banii”, a precizat consilierul KGroup.

Etape premergatoare licitatiei cu strigare


Principalii jucatori, vanzatorii, sunt supusi, pe parcursul a doua sap­ta­mani premergatoare licitatiei imo­bi­liare cu strigare, unei verificari rigu­roase.

Organizatorul licitatiei va face mai intai o evaluare corecta a pro­prietatii ce urmeaza sa faca obiec­tul licitatiei pentru ca, ulterior, sa verifice atent legalitatea actelor de propri­e­tate. Totodata, in aceasta peri­oa­da, Casa de Licitatii realizeaza un film cu acea proprietate pe care il posteaza pe inter­net, iar cu o sap­tamana inainte de sedinta de licitare se organizeaza mai multe vizionari in teren. „In filtra­rea informatiilor des­pre proprietati implicam de fiecare data notariatele publice si pe cheltu­iala noastra soli­ci­tam si extrasul de carte funciara al respec­tivului imo­bil”, a adaugat Jercau. Acesta consi­dera ca dincolo de per­soane fizice care doresc sa-si vanda rapid proprie­tatile printr-o astfel de metoda, la licitatii pot aparea marii dezvoltatori imobiliari, fondurile de investitii imo­biliare, dar si bancile care si-au insusit proprietati imobi­lia­re ca urmare a imprumuturilor ipo­te­ca­re neacope­rite. „Bancile pot oferi proprietati spre licitare si le tratam  ca pe orice alt proprietar, iar dez­volta­torilor le propu­nem, pentru a intra mai repede in posesia unor venituri, sa ne ofere la inceput promotiile pe care le au”, a adaugat consilierul imobiliar.

Traiesc din executari silite, fara a adjudeca proprietati


Colateral acestei proceduri de licitatie imobiliara cu strigare, cla­sica licitatie realizata in urma execu­tarilor silite a generat pentru unii „intre­prinzatori” un mod lejer in a-si castiga existenta. Potrivit avo­catului Adrian Zamfirachi, pe piata roma­neasca „exis­ta o categorie de persoa­ne bine infor­mata, care a dez­voltat anumite retele, care traieste din executari silite, fara sa fi adju­decat vreodata o proprietate”. Dez­valuirile avocatului arata ca „prin inscrierea la astfel de licitatii, per­soanele in speta constata cine sunt vi­itorii licitatori carora le pre­tind anumite sume de bani pentru a nu licita impotriva lor”. In esenta, executarea silita imobiliara este o procedura pre­vazuta de Codul de Procedura Civila si este demarata de catre posesorul unui titlu execu­toriu, fie ca este o hotarare judeca­toreasca definitiva si irevoca­bila, fie un act notarial investit cu for­mula executorie.

Pentru a demara pro­ce­dura de executare silita, detina­torul unui astfel de titlu se va adresa unui birou de executor judecatoresc ce isi are sediul obligatoriu in raza Curtii de Apel, unde este situat si imobilul pentru care se solicita executarea, pentru ca apoi executorul sa pro­ce­deze la emiterea unei somatii prin care solicita debi­to­rului, ca in termen de 15 zile sa achite sumele datorate si doar in caz contrar se dispune demararea procedurii de scoa­­tere la licitatie a imobilului urmarit.

Alte proceduri in vederea licitatiei cu strigare


Anuntul privind organizarea unor astfel de licitatii se afiseaza la sediul biroului judecatoresc, acolo unde ur­meaza sa aiba loc si sedinta de licitare, la judecatoria in raza careia se afla imobilul, precum si la prima­ria de care apartine acea pro­prietate si i se comu­nica totodata si debito­rului urmarit. Anterior licita­tiei, executorul jude­ca­toresc va de­semna un expert pentru evaluarea valorii de piata a imobilului urmarit, iar sedinta de licitatie cu strigare sa porneasca de la pretul stabilit de acel expert. In situatia in care nu exista niciun ofertant care sa plateasca o suma mai mare sau cel putin egala cu pretul de pornire al licitatiei, executorul va relua pro­ce­dura de executare silita, organizand o noua licitatie, la care pretul de pornire va fi scazut cu 25% din valoarea evaluata a proprietatii respective. „La aceasta a doua sedinta, in situatia in care niciun ofertant nu ofera suma cel putin egala (n.r. - 75% din valoarea evaluata), se va adjudeca imobilul celui care ofera mai mult, doar in cazul in care participa doi ofertanti”, sustine Adrian Zamfi­rachi. Potrivit avocatului, „creditorul poate participa si el la licitatie si poate adju­deca imobilul in contul creantei pe care o detine, insa acestuia nu i se poate atribui acea proprietate la o va­loare mai mica de 75% din pretul eva­luat”. Pentru participarea la o astfel de licitatie, persoanele care se inscriu, cu exceptia creditorului, tre­buie sa achite o cautiune de 10% din pretul de pornire al licitarii. Dupa inchi­derea sedintei de licitare cu strigare, partici­pantilor care nu au adjudecat proprie­tatea li se restituie de catre executor recipisa CEC de con­semnare a cautiu­nii de 10%, acestia putand sa-si retraga banii chiar in ziua respectiva.

Executorii judecatoresti ar putea pierde onorariul

„O casa de licitatii privata nu poate proceda la executari silite, pentru ca acestea nu sunt organe abilitate prin lege pentru a pune in executare titluri executorii”, a tinut sa precizeze Adrian Zamfirachi. Potrivit acestuia, „prin intelegerea amiabila a partilor (n.r. - creditor-debitor) si pentru a evita plata cheltuielilor de executare silita, acestia pot alege sa apeleze la o casa de licitatie privata, situatie in care pretul obtinut pentru proprietatea licitata poate fi superior celui obtinut prin executare silita”. Pentru intregul proces de executare silita, onorariile pentru executorii judecatoresti sunt stabilite prin plafon minim si maxim prin ordin al ministrului de Justitie. Astfel, un executor judecatoresc poate incasa, in urma unei executari silite, minimum 2% din valoarea creantei, dar nu mai mult de 6.300 de lei, la care se poate adauga un singur procent si doar in cazul in care creanta executata depaseste 100.000 de lei. „Piata romaneasca de executari silite imobiliare a atins astazi un prag maxim, putand fi cumparate astfel proprietati sub 50% din valoarea reala de piata”, a mai spus avocatul Adrian Zamfirachi.