Sectorul imobiliar a fost un „sport” naţional care a adus averi și bunăstare zecilor de mii de investitori români. În perioada boom-ului imobiliar, anunţurile publicate de agenţii români în presa străină garantau profituri anuale de 50 până la 100% din suma investită, miraj care a atras alte mii de investitori particulari din afara ţării. Afaceri bune în imobiliare mai sunt și astăzi. Există investitori profesioniști pentru care imobiliarele continuă să reprezinte o mină de aur.

În 2007, Mihai a fost convins de niște prieteni să cumpere împreună o suprafaţă de teren într-o comună din Ilfov, pe care s-o parceleze și să o revândă. Nu doar că a împumutat de la bancă 20.000 de euro, dar și-a convins și părinţii să se asocieze, folosind o parte din banii câștigaţi de către aceștia din vânzarea unui apartament în Militari. Terenul se află într-o zonă care, la acea vreme, era la început de dezvoltare. Perspectivele de revânzare cu profit erau deci promiţătoare. Și într-adevăr, în scurt timp au apărut cumpărători interesaţi care au oferit un preţ mai mare, dar mult inferior celui sperat. Nu l-a vândut atunci.

Așteptările s-au diminuat mult după ce criza imobiliară a început să-și arate colţii. Din păcate, pentru Mihai era prea târziu. Astăzi, la 5 ani de la contractarea împrumutului continuă să plătescă 120 euro rată lunară pentru un teren care produce doar... buruieni.

Consultanţii imobiliari susţin că într-o asemenea situaţie cea mai bună valorificare cu profit este posibilă doar atribuind plusvaloare proprietăţii - adică prin construirea unei clădiri. De exemplu, un mini-bloc cu mai multe apartamente. Dar asta presupune alţi bani, altă „distracţie”.

Situaţii mai mult sau mai puţin asemănătoare întâlnim astăzi pe tot cuprinsul ţării. Mulţi dintre românii care și-au încercat norocul la loteria tranzacţiilor cu terenuri sau case au pierdut nu doar bani, ci și credibilitate financiară (fiind trecuţi în listele rău-platnicilor din sistemul bancar). Potrivit datelor BNR, întârzierile mai mari de 30 de zile (cele care sunt înregistrate automat în Biroul de Credit) și care sunt provizionate de către bănci au crescut foarte mult pe parcursul acestui an și în ultimii 4 ani. La sfârșitul lunii iunie, peste 730.000 de clienţi ai băncilor aveau aproape 1 milion de restanţe de peste 30 de zile, în valoare totală de peste 1,9 miliarde de euro. La nivel naţional, nivelul restanţelor era de 11 ori mai mare la jumătatea acestui an faţă de 2008. Totodată, băncile comerciale au devenit astăzi cei mai mari proprietari de pământ și unii dintre cei mai importanţi proprietari de locuinţe.

Cine face legea

Astăzi, numărul „jucătorilor” în imobiliare s-a redus dramatic. Totuși, dacă investitorul român „de rând” este marele absent al pieţei imobiliare, cine se află în spatele tranzacţiilor (nu puţine la număr) și, mai important, unde stă pitit profitul? Profesioniștii pieţei imobiliare spun că, în general, această piaţă a rămas sub stăpânirea companiilor specializate în investiţii de profil, printre acestea un rol capital jucându- l fondurile de investiţii (gen NEPI sau Immofinanz). Persoanele fizice active pe piaţă sunt, de regulă, români, însă cei mai mulţi bani investesc companiile cu acţionariat străin.

„Diferenţa între cele două categorii se face la puterea de cumpărare, sursa (costul)/credibilitatea investitorului, perioada investiţiei și...TVA! În principiu, românii preferă achiziţii pe persoană fizică, impozitul fiind mai mic. Companiile sunt mai active, au bani mai mulţi, sunt foarte agresive în negocieri, au atuul brandului, vor să facă reţele naţionale” precizează Dragoș Dragoteanu, General Manager Euroest Invest.

Băncile, deși foarte prezente în sector din cauza expunerii pe zona imobiliară, fug de noi investiţii ca „dracu’ de tămâie”.

Ovidiu Șandor, unul dintre puţinii investitori români activi pe piaţa imobiliară spune că multe proiecte comerciale (în special de office) care mizează pe finanţare (unele chiar anunţate) nu vor putea demara, deoarece băncile impun în prezent un grad ridicat de pre-închiriere.

„Vorbim despre contracte ferme și nu despre scrisori de intenţie semnate. Chiriașii sunt foarte precauţi în această privinţă, evitând să semneze astfel de contracte fără a vedea o construcţie ridicată. Cu alte cuvinte, dezvoltarea în baza obţinerii unor credite se află într-un cerc vicios”, declară Ovidiu Șandor.

Omul de afaceri spune că băncile sunt mai degrabă dornice să își reducă expunerea pe imobiliare. „Pot obţine finanţare doar proiectele foarte bune ale unor dezvoltatori cu rezultate dovedite și care pot veni cu garanţii suficiente”, adaugă Șandor. Și DTZ Echinox a remarcat în studiul său privind investiţiile imobiliare din România capacitatea de împrumut redusă a băncilor manifestată în 2012. „Condiţiile de pe piaţă continuă să fie dificile pentru cei care vor să investească capital în România și pun presiune pe profiturile obţinute de dezvoltatori în cazul unui exit”, arată analiștii DTZ.

 Citeste si  OPORTUNITĂţI PENTRU MICII INVESTITORI

Marile tranzacţii, indicator de profitabilitate?

Cea mai mare tranzacţie din acest an a fost achiziţia de la Ovidiu Șandor a complexului de birouri City Business Center din Timișoara de către fondul de investiţii NEPI (99 milioane de euro) și vânzarea terenului în suprafaţă de 100 ha din fosta platformă Tractorul din Brașov (25 milioane de euro).

În cazul tranzacţiei de la Timișoara, celor două părţi le-a plăcut atât de mult colaborarea, încât au hotărât să continue, iniţiind un proiect similar, de această dată la Cluj-Napoca.

De altfel, aceasta a fost cea mai mare tranzacţie din a doua parte a anului. Împreună, partenerii au cumpărat platforma fostei fabrici Tricotaje Someșul din Cluj-Napoca (de la Atrium Centers) pe care încep dezvoltarea unui alt proiect de office. Lucrările la cel mai mare complex de birouri din Ardeal, cu o suprafaţă închiriabilă totală de 52.000 metri pătraţi, vor începe în acest an, imediat după obţinerea autorizaţiei de construcţie, urmând a fi finalizate până în 2015.

„În acest moment, suntem în curs de obţinere a avizelor și autorizaţiilor de construcţie. Așa cum am anunţat, proiectul va fi dezvoltat în trei etape, lucrările la prima etapă urmând să înceapă în acest an. Am selectat deja biroul de arhitectură cu care vom lucra, este vorba despre biroul Andreescu & Gaivoronschi, care a semnat și proiectul City Business Centre din Timișoara. Încă lucrăm la varianta finală a proiectului, pe care o vom prezentata în cursul acestei toamne. Proiectul va fi certificat verde și urmărim să îndeplinim cerinţele de flexibilitate, luminozitate și confort specifice standardelor internaţionale pentru birourile de clasa A”, a mai declarat Ovidiu Șandor.

Banii lui Șandor se duc în imobiliare și IT

Omul anului în imobiliare, Ovidiu Șandor a câștigat milioane de euro de la fondul New Europe Property Investments (NEPI) în schimbul proiectului său dezvoltat la Timișoara.

La întrebarea ce va face cu banii de pe City Business Centre, Ovidiu Șandor a declarat pentru Income Magazine că proiectul de la Cluj-Napoca este unul independent de tranzacţia de la Timișoara. „Cel puţin finanţarea primei etape (care va avea o suprafaţă închiriabilă de 19.000 mp și va fi livrată în prima parte a anului 2014) este asigurată din surse proprii ale celor doi parteneri, fără să recurgem la finanţare bancară.

În ceea ce privește interesul pentru alte direcţii de investiţii, mi-am exprimat cu diverse ocazii dorinţa de a-mi lărgi orizontul investiţional și deschiderea spre proiecte inovatoare, cu precădere din sectorul IT. Le voi face publice de îndată ce se vor materializa”, declară Șandor.

 Citeste si OPORTUNITĂţI PENTRU COMPANII: TERENURI

TRANZACţIILE COMERCIALE, MULT SUB JUMĂTATE DE MILIARD DE EURO

Valoarea tranzacţiilor imobiliare va ajunge în acest an la 250- 300 milioane de euro, având în vedere rezultatele înregistrate în primul semestru, estimează compania DTZ Echinox, care revizuiește astfel în scădere prognoza de la începutul anului, care indica o valoare de 400-450 milioane euro.

 Citeste si CE MAI E DE VÂNZARE PE PIAţA IMOBILIARĂ