Istorii demitizate, personaje de legendă aruncate de pe socluri, investitori faliţi. Totul din cauza transformării comerţului cu proprietăţi într-un joc piramidal. Piaţa imobiliară nu mai este ce a fost, dar se pare că nu s-a încheiat încă perioada de tranziţie. 

Bjorn Hauge, fost manager România Invest, unul dintre fondurile de investiții cu cele mai multe locuințe noi în proprie­tate. Cu sute de apartamente cumpărate în ansambluri falimentare, România Invest este astăzi model de AȘA NU în afaceri rezidențiale. Astăzi Hauge patronează o fir­mă de hostesse. Împreună cu el în business este implicat și Nimrod Zvik, ex-directorul vehiculului de vânzări al fondului - Be Igloo.

Foștii șefi ai dezvoltatorului An­chor Group, Tunc și Ali Capa se ocupă acum de franciza lanțului de restaurante Wienerwald în România. Cei doi au făcut parte din valul de demisii ce a lovit în 2010 conducerea companiei care a construit pri­mul mall din Capitală (Vitan Mall). Ironia sorții face ca, după ce a preluat și trans­format în mall-uri două foste „circuri ale foamei”, Anchor însăși să livreze pe piață un „monument” office neterminat în zona Plaza România.

Într-un efort de reparare a imaginii publice a Impact Contractor & Developer SA, un alt nume simbol al dezvoltărilor rezidențiale din țară, fondatorul acesteia, Dan Ioan Popp, a fost îndepărtat de la con­ducerea companiei.
Întreruperea unor cariere care, în urmă cu 3-4 ani, păreau de-a dreptul strălucitoare ilustrează zguduirea din temelii pe care a resimțit-o piața imobiliară autohtonă.

Ce s-a întâmplat în patru ani de criză?

Dincolo de aceste exemple, sute (poa­te chiar mii) de operatori de pe piața imo­biliară au schimbat macazul. Nu au făcut față noii situații și au fost nevoiți să se repoziționeze: unele agenții locale au dis­părut, altele s-au transformat în firme de curățenie sau asset management.

„Neavând o școală în domeniu sau cel puțin o specializare de Investment Banking sau Properties la una dintre universități, nu au înțeles (operatorii din sector n.r.) prea multe despre ce s-a întâmplat cu adevărat în piață sau des­pre mișcările și intențiile fondurilor de investiții. Unele dintre acestea au punctat tranzacții notabile pe teritoriul României. În aceste condiții relațiile de afaceri din această zonă pot fi considerate ca sezo­niere sau aciclice” declară Dan Ionașcu, partener al companiei de consultanță Parker Lewis.

Însă, mai important este faptul că la construirea noii ordini imobiliare a contribuit schimbarea opticii și a locu­lui pe care îl ocupă din punct de vedere investițional sectorul proprietăților.

Parcursul pieței imobiliare este ase­mănător unui fotbalist vedetă care a reușit să declanșeze furia poporului ra­tând un penalti la campionatul mondial. Preferată a investitorilor și a celor care dispuneau de lichidități în urmă cu 4-5 ani, astăzi zona de real estate autohton este evitată în masă.

În prezent „vorbim despre o piață imobiliară doar din prisma necesității: cine are nevoie de o casă - cumpără, cine are nevoie de lichidități pentru orice alt­ceva - vinde”, spune Dan Ionașcu. Acum analiștii vorbesc despre piață ca despre o vedetă falsă care a reușit să sucească mințile unei națiuni întregi.

„Anul 2007 poate fi considerat ca unul pur speculativ. A fost o perioadă aparte în ceea ce privește poziționarea finanțatorilor în piață care au parcat sume considerabile în pro­iecte mai mult sau mai puțin fezabile. Acea perioadă nu este reprezentativă pentru investiții cât pentru speculă”, afirmă Dan Ionașcu, precizând că în peste 90% dintre cazuri tranzacțiile au avut un caracter de maximizare a profitului imediat.

Pe de altă parte, 2012 este anul super prudenței în care nu­mai proprietăți „Landmark” (reprezentative) și care generează venit imediat (închiriabile) sunt tranzacționate. „În piața din România nu sunt foarte multe și, din acest motiv, imediat ce apare una spre vânzare este tranzacționată în cel mai scurt timp”, explică Dan Ionașcu

România iese din fotografie

În general însă, ca atitudine a investitorilor, România este în afara tabloului. Prețurile sunt încă foar­te sus, nivelul acestora scăzând în realitate (urmare a tranzacționării) cu mai puțin de 25% din 2008 până astăzi. La fel, nivelul chiriilor se menține relativ constant. Excepție fac doar spațiile stradale de retail, unde, în urma renegocierilor, se consemnează scăderi de peste 50% în anumite situații, potrivit datelor Parker Lewis.

Firesc, numărul tranzacțiilor corporate (altele decât cele în­tre persoane fizice) a scăzut. S-a redus și valoarea medie a unei achiziții în real estate. Dacă în 2008 tranzacțiile în valoare de 30-50 mi­lioane euro abia dacă intrau cu titlu de diverse în paginile publicațiilor, astăzi acestea sunt cap de ziar. De fapt, dacă ne uităm cu atenție, din valoarea de 30 sau 50 milioane de euro/tranzacție, doar vreo 40% re­prezintă bani nou investiți, afirmă Cristian Ustinescu, Investments Director, DTZ Echinox.

Totuși, potrivit lui Ilias Papageorgiadis, CEO al companiei More Real Estate Services și blogger cunoscut, diferența este că piața de real estate din România a ieșit din stadiul de „nedorită” și acum este considerată drept opțiune. „Atrage în principal investitori care cunosc deja piața și astfel acestora le este ușor să evalueze proprietăți și oportunități. Noii veniți sunt încă în defensivă, dar această atitudine se va schimba în următoa­rele 18 luni”, crede Papageorgiadis.

Ce au făcut multinaţionalele

În termeni de tranzacții imobiliare, anii 2010-2011 pot fi declarați fără îndoială drept epoca New Europe Property Investments (NEPI). Fondul de investiții a susținut o politică agresivă de achiziții, în contul acestuia fiind trecute majoritatea

tranzacțiilor importante cu proprietăți comerciale din Româ­nia ultimilor ani. Astfel, dacă la finalul anului 2009, cele 30 de proprietăți comerciale ale NEPI (din care 24 localizate în Ro­mania), totalizau o valoare de 146 milioane de euro, la finalul anului 2011 NEPI avea proprietăți evaluate la 358 milioane de euro. Cele mai importante sunt centrele comerciale Promena­da Mall Brăila și Auchan Park Pitești și clădirea de birouri Flo­reasca Business Park din București, potrivit raportului anual. La începutul anului 2012 NEPI a mai adăugat în portofoliul său complexul de birouri City Business Center Timișoara, pentru care a plătit 80 milioane de euro.

Scăderea pieţei continuă

Anul trecut, suma tranzacțiilor imobiliare între companii a fost de circa 330 milioane de euro, față de 500 milioane de euro cu un an înainte. Două afaceri internaționale (dar care au vizat portofolii românești) au totalizat peste 220 milioane de euro: Europolis - CA Immo (180 mil euro) și Immofinanz-Adama (42 mil euro).

Potrivit lui Dan Ionașcu, NEPI a fost cam singurul fond in­teresat de achiziții în România. Ca și caracteristică, a preferat să preia credite decât să plătească în cash (exemplu tranzacția Floreasca).  De altfel, majoritatea afacerilor parafate în ultimii ani, in­clusiv de către NEPI, au țintit proprietăți cu probleme (în ge­neral datorii), dar au fost și achiziții transfrontaliere, înțelegeri intra-grup și tranzacții cu sume nominale.

Multinaționalele imobiliare au fost ocupate cu consolida­rea portofoliilor actuale, iar schimbările intervenite pe piață au fost, de regulă, rezultate ale unor deal-uri făcute anterior, la nivel transfrontalier.

În 2010, tranzacțiile între companii au însumat circa 500 milioane de euro, iar în 2007, anul de referință al imobiliarelor românești, peste 1,7 miliarde de euro.

Ce au învăţat investitorii

Emoția este fundamentul procesului de achiziție. Mersul piețelor de capital din ultimii 15 ani și crizele sectoriale succe­sive care au avut loc până la explozia subprime ne-au arătat că atât râsul (optimismul investițional) cât și plânsul (pesimis­mul) sunt molipsitoare.

Au învățat investitorii ceva din această experiență? Răs­punsul este probabil nu, iar modul în care s-au purtat în ultimii 4-5 ani ne arată că nu diferă cu nimic față de micii și accidentalii speculatori, cei care nici nu s-au pretins vreodată că ar fi inves­titori profesioniști.

Cristian Ustinescu spune că „gena investițională” din imobiliare a suferit o mutație pe parcursul ultimilor ani: „Ob­servăm mult mai multă rezervă din partea investitorilor în privința evoluției viitoare. Aceștia își fac scenarii de stagnare sau de creștere până la 10% pentru următorii 2 ani”, afirmă Ustinescu.

Totodată, termenul pentru care se vizualizează deținerea unui asset este mult mai scurt, de la 10 ani înainte la maxim 5 ani în prezent. Și încă ceva. Investitorii pun mai mult accent pe eficientizarea portofoliului decât pe adăugarea de noi investiții – este vorba aici de o așa zisă „dezvoltare intrinsecă”.

Totuși, randamentele pe capitalul propriu investit sunt în prezent de minim 20% pe an, aproape dublu față de randamen­tele marilor investitori activi în România în urmă cu 4-5 ani și care făceau piața de 2 miliarde de euro, observă Ustinescu.





Tranzactii 2011 - Total 330 mil. euro

 

Imobil tranzacţionat

Sector imobiliar

Locaţie

Cumpărător

Vânzător

Preţ tranzacţie

Praktiker Big Box Unit

retail

 

Bluehouse Capital

Omilos Investments

10,000,000 €

Gold Plaza (preluare parte minoritare detinuta de Futureal)

retail

 

Immofinanz

Futureal

 

Europe House, Sema Park, Europolis ogistic park

office & logistic

international

CA Immo AG

Europolis

180,440,000 €

70% Adama

corporate

international

Immofinanz

Morgan Stanley, Lehman Brothers, Tiger Global, fondatorii

42,000,000 €

Oltul Shopping Center

retail

 

CIR Imobiliare

Imobiliare Grande Distribuzione

4,500,000 €

Junior Office Building

office

 

CIR Imobiliare

Imobiliare Grande Distribuzione

3,250,000 €

My Dream Residence

rezidential

Bucuresti

 

Plus Development

13,500,000 €

Astoria Business Center

office

Bucuresti

Bluehouse Capital

Pers fizice

10,000,000 €

Iris Shopping Center

Retail

Piteşti

NEPI

Avrig 35

7,000,000 €

Era Oradea si Iasi

retail

Oradea, Iasi

Argo Real Estate

Omilos Investments

20,000,000 €

50% Ploiesti Mall

retail

Ploiesti

NEPI

Carrefour Property

NA

50% Victoria City Center

retail

NEPI

CD Capital Partners, Benevo

5,000,000 €

Ibis Hotel

hoteluri

NA

Continental Hotels

10,000,000 €

Sky Tower

office

Bucuresti

Raiffeisen Property International

Raiffeisen Evolution

NA

City Mall

retail

Bucuresti

Ioannis Papalekas

Victoria Holding

17,300,000 €

64 apartamente Cosmopolis

rezidential

Bucuresti

Benevo

Opus Land

3500000

Macromall Brasov

retail

Brasov

Dezim Development

Carpathian

2,000,000 €

Terenuri

teren platforma Vulcan 7,7 ha

teren

Bucuresti

Benevo

Blakan Petroleum

23,000,000 €

teren 2,6 ha Tricodava; 1,6 ha Grantmetal

teren

Bucuresti

Auchan

Gran Via/Pryconsa; Lucian Mosteanu

20,000,000 €

teren 35 ha

teren

Bucuresti

Meveco Holdings

Chimopar (Jaffal Imad)

18,000,000 €

teren 2 ha pasaj Basarb

teren

Bucuresti

Interprime Properties

Baduc

12,000,000 €

teren 3,5 ha

teren

Dedeman

6,000,000 €

teren 4 ha

teren

Constanta

Selgros Cash&Carry

10000000

teren 3,7 ha

teren

Bucuresti

GED

Heineken

3,600,000 €

50% din Ana Tower (teren 3250 mp)

teren

Bucuresti

GTC

George Copos

2,500,000 €

teren 5 ha

teren

Timisoara

Hornbach

Nicolae Gavra, Sorin Suru

NA


Tranzactii 2007 - Total 1,7 mld. euro

 

Imobil tranzacţionat

Sector imobiliar

Oraş

Cumpărător

Vânzător

Preţ tranzacţie

Proiect Barbu Vacarescu, Cefin Logistic Park Arad, Cefin Industrial Park A1

office&industrial

mai multe orase

Europolis, ValadProperty Group

Cefin Real Estate

324

Armonia Arad, RED Baia Mare, Constanta II

retail

mai multe orase

Immoeast

RED

245

Euromall Pitesti + Galati

retail

mai multe orase

Immoeast

dezvoltatori israelieni

173

America House

office

Bucuresti

Ixis

GTC

120

Millenium BC, PGV Tower, Construdava

office

Bucuresti

DEGI

Charlemagne

110

S-Park

office

Bucuresti

Immoeast

Primavera Development

105

80% din Gold Plaza

retail

Baia Mare

Immoeast

Futureal

97

European Retail Park Tg Mures

retail

Tg Mures

Ixis

Belrom

92

Cubic Centre, Baneasa BC

office

Bucuresti

Fabian

Kendama, Imoconsult

84

River Plaza, Craiova Mall

retail

mai multe orase

Sonae Sierra

Setler Mina si Alensonor, Elmec

82

50% din AFI Cotroceni Park

retail

Bucuresti

Africa Israel Hotels

NCH

79

25% Adama

corporate

international

Immoeast

Tiger Global, American RomFe, managerii si fondatorii

60

18 cladri de birouri

office

mai multe orase

NEPI

Avrig 35

46

Felicia Shopping City Gallery Iasi

retail

Iasi

ING REIM

Vinci

40

800 apartamente

rezidential

mai multe orase

Romania Invest

6 dezvoltatori

30

Terenuri

active si 15,5 ha teren

terenuri

Bucuresti

Afirca Israel

Laromet

78

terenul fabricii Tricodava

terenuri

Bucuresti

Gran Via/Pryconsa

Broadhurst Investments

42

active si 9 ha teren Helitube

terenuri

Bucuresti

BelRom

Metaltrade

60

active si teren Electroaparataj

terenuri

Bucuresti

Real 4 You, Oasis

Broadhurst Investments

60

60% din 3 proiecte rezidentiale

terenuri

Ploiesti, Brasov, Bucuresti

Rothschild

Euro Habitat

104

teren 11 ha Straulesti

terenuri

Bucuresti

Raiffeisen Evolution

Petrom

90

active si 6 ha teren

terenuri

Bucuresti

Rosebud Medical & Bluerose Ro Corp

Compania Industriala Grivita

73

teren 8,3 ha baza sport Spartac

terenuri

Bucuresti

RI Investment/Caelum

Eduard Ioan Dan Romalo

53