Prognozele privind cresterea eco­nomica in sectorul privat si efectele pe piata spatiilor industriale si de logistica sunt mult mai prudente comparativ cu optimismul care a cuprins segmente de piata precum cel rezidential sau al dezvoltarilor de spatii comerciale. Ins­tru­mentele unei piete mature, insem­nand livrarea unor proiecte speculative, construite fara sa fi fost in prealabil preinchiriate, vor intarzia sa reapara si in acest an. Totodata, fata de anii ante­riori, cu investitiile speculative care pre­ferau in principal dezvoltari de-a lungul marilor trasee rutiere (A1, DN1, Centrura Capitalei), noua generatie de dezvoltatori din segmentul spatiilor logistice si industriale se duc la sursa. Destinatiile cele mai atractive pentru acestia vor fi in 2011 orase in care in­dus­triasi transnationali deschid sau au deschis unitati de productie. Din acest punct de vedere, „orase precum Cluj-Na­poca, Timisoara, Ploiesti, Pitesti si Cra­iova au devenit foarte cautate datorita sectoarelor auto, electronice si al indus­triei de prelucrare a petrolului”, declara Irina Iliescu, Senior Industrial Nego­tiator King Sturge Romania. In opinia analistilor King Sturge, aceasta oportu­nitate ar putea da o noua turnura mer­su­l­ui acestui segment de piata. „Un semn de revigorare a sectorului il repre­zinta intrarea pe piata romaneasca a unor noi producatori care au demarat constructia unitatilor proprii si care urmeaza a fi livrate in acest an: Lufkin Industries si Toro in Ploiesti, Plexus in Oradea, Valeo langa Timisoara, Rochling-Automotive in Oarja Pitesti etc.”, declara Iliescu.

Nevoia de extindere a afacerilor, mai mica


In acest context special, analistii sustin ca in ceea ce priveste Romania, din cauza restrictiilor de finantare si a noilor dezvoltari limitate la preinchiri­eri, in anul in curs vor predomina in continuare constructiile la cerere de spatii industriale si logistice (build to suit). Asta inseamna ca proprietarii speculativi nu vor putea spera la vreo majorare de chirii, care vor ramane in jur de 4,0-4,25 euro/mp pe parcursul anului. Cererea va veni din partea ca­tor­va nume noi intrate pe piata, majoritatea provenind din domeniul automobilelor si electronicelor, impreuna cu furnizorii si operatorii lor logistici.

Totodata, pentru ca principala cerere va veni din partea companiilor in cautare de solutii privind eficientizarea, interesul pentru relocare (mutare) in spatii mai ieftine va fi in prim-planul pietei de tranzactii si in acest an. In lipsa miscarilor dictate de nevoia de extindere a afacerilor, rata de neocupare va scadea foarte putin in 2011, de la 15% la inceput de an la 14% catre final de an. Totusi, asta nu exclude continuarea trendurilor din anii trecuti si care au favorizat tranzactii in zona Capitalei. Astfel, „cererea se va manifesta din partea clientilor finali care sunt in cautare de terenuri industriale pe Autostrada A1 si in proximitatea Bucu­restiului, luand in considerare faptul ca pretul pentru terenurile de prim-rang a scazut cu aproximativ 40% comparativ cu 2009”, explica Iliescu.

Pragul de 1 milion mp va fi atins in 2011


Caracteristicile generale ale pietei din 2009 s-au mentinut si in 2010. Totusi, la finalul lui 2010 s-a observat o usoara imbunatatire a cererii, confirmarea trendului fiind inca asteptata (in cadrul rapoartelor aferente trimestrului I din 2011). Stocul total de spatii industriale moderne din Bucuresti a ajuns la 948.600 mp, in comparatie cu Varsovia (2,6 mil. mp) si Budapesta (1,8 mil. mp), cu sanse certe ca in acest an pragul de 1 milion mp de spatii logistice si indus­tria­le moderne din Capitala sa fie depasit.

In ceea ce priveste stocul speculativ finalizat in Bucuresti in 2010, volumul acestuia a fost de numai 20.500 mp. Absorbtia de spatii industriale a sarit de 70%, la un nivel de 82.340 mp, cea mai mare afacere de inchiriere a anului fiind cea initiata de Geodis Calberson, care a inchirat 20.000 mp in ProLogis A1.


Europa, piata in redresare


In timp ce economiile europene inregistreaza imbunatatiri si cererea revine la valori normale. In Marea Britanie, tranzactiile cu spatii noi de depozitare cu suprafete de peste 10.000 mp s-au dublat comparativ cu 2009. In Germania, rata de ocupare a spatiilor logistice (cu unitati de 5.000 mp si peste) a crescut cu circa 40% in marile centre urbane. Si in Franta rata de ocupare din 2010 a fost doar cu 3 puncte procentuale mai mare fata de 2009, desi activitatea in regiunea Ile-de-France a crescut in mod semnificativ. La nivelul Europei, in 2010 s-a tranzactionat o valoare totala de 10,7 miliarde de euro, in crestere cu 55% fata de 2009, potrivit analizelor Real Capital Analytics. Interesul investitorilor a fost mai pronuntat in Marea Britanie, Franta si Germania, care au totalizat apro­ximativ 65% din volumul tranzactionat.

LIVRARI:
Dezvoltarile sunt reprezentate
in principal de proiecte de tip
build to suit (construite la cerere),
in timp ce proiectele speculative sunt demarate numai dupa ce se obtine o preinchiriere de 50%.

CEREREA:
O usoara imbunatatire a cererii a fost inregistrata la sfarsitul anului 2010, cu posibilitatea mentinerii trendului in 2011.

CHIRII:
Nivelul urmeaza sa ramana stabil, la nivelul de 4 euro/mp/luna pentru spatii de prim rang, atat in ​​Bucuresti, cat si in tara.

GRAD OCUPARE:
Este de asteptat sa se mentina la acelasi nivel cu cel atins in 2010.