Cum evitam pe viitor sa fim vic­time ale bulei imobiliare. Patru reguli de piata care nu au fost niciodata aplicate in evaluarea corecta a locuintelor din Ro­mania - pretul de inlocuire, indicele acce­sibilitatii, randamentul din chirie si pretul comparativ - ne dau masura corectitudinii preturilor in imobiliare.

Piata rezidentiala romaneasca s-a mutat din liga tarilor cu proprietati mult supraevaluate in cea a tarilor cu preturi putin supraevaluate, randamentele din inchirieri majorandu-se de la 3,3% la 5,5%. Totusi, pentru ca piata sa atinga nivelul considerat de analistii internationali  ca fiind unul corect, randamentele din chirii ar trebui sa ajunga la cel putin 7%, potrivit unei analize realizate de „Fin.ro”. Indicele randamentului din chirii este doar una dintre cele patru reguli de baza utilizate in lume pentru aflarea pretului corect in imobiliare. In evaluarea corecta a locuintelor sunt utile in egala masura - pretul de inlocuire, indicele accesibilitatii si pretul com­parativ.

Randamentul din chirie


Pe piata de valori o regula foarte populara are ca punct de plecare raportul pret/castig, care masoara cat de mari sunt veniturile nete ale companiei in functie de pretul de pe Bursa. Acelasi „mecanism” este aplicat si in imobiliare, raportul pret/chirie anuala (sau randa­ment brut de inchiriere - yield) fiind un calcul simplu, care poate fi facut de oricine stie sa foloseasca un calculator. In Romania, in aproximativ 99% din ca­zuri cel care cumpara o locuinta se si muta in noua proprietate, de aceea raportul pret/chirie este nerelevant la prima vedere. Totusi, exista mai multe motive pentru care oamenii ar trebui sa acorde atentie acestui „parametru de evaluare”. In cazul in care nivelul ran­damentului de inchiriere este ridicat, inseamna ca dobanzile achitate la cum­pararea unei case sunt mai mici com­parativ cu costul inchirierii locuintei. Altfel spus, potentialii cumparatori vor plati mai putin daca se vor imprumuta de la banca in scopul cumparii locuintei, decat daca ar dori sa ramana chiriasi. Va exista o miscare fireasca dinspre statutul de chirias spre cel de cumparator. Toto­data, antreprenorii vor gasi atractiva ideea de a cumpara case pentru a le in­chiria. Ambii factori imprima o tendinta ascendenta asupra preturilor la locuinte.

Pe de alta parte, un raport pret/chi­rie scazut se traduce printr-un randa­ment de inchiriere foarte mare. In acest caz, ideea locuirii cu chirie nu mai este chiar atat de rea, costurile de cumparare a unei case fiind mai mari in comparatie cu varianta inchirierii. Tarile cu rate ri­dicate ale dobanzii nominale si cele cu piete ipo­tecare slabe, cum este si Roma­nia, vor avea indici pret/chirie relativ scazuti.


Pret comparativ


Am auzit multi dezvoltatori deranjati de intrebarile privind pretul pe metru patrat, desi, intr-o anumita masura, metoda comparativa se aplica la nivel international. Spre exemplu, daca luam in considerare potentialul de venituri al unui moscovit si il comparam cu cel al unui locuitor din Paris, Viena sau Du­blin, vom realiza ca diferentele nu sunt no­ta­bile. Cu toate acestea, pretul mediu al apartamentelor din capitala Rusiei porneste de la 10.000 $/mp. Este clar ca aceste preturi sunt supraevaluate. Aceste anomalii pot dura mult timp, insa, in cele din urma, preturile ridicate se in­torc cu picioarele pe pamant, ultima criza economica fiind un exemplu eloc­vent in acest sens.

Accesibilitatea


In cazul in care preturile caselor sunt atat de ridicate incat foarte putini oa­meni isi pot permite sa le cumpere, atunci va­loa­rea lor va scadea cu si­gu­ranta in viitor. Silogismul este simplu, iar masurarea preturilor se poate face utilizand un alt instrument larg ras­pan­dit in lumea occidentala: indicele acce­si­bi­litatii. Acesta este calculat in baza unui raport intre pre­tul pe metru patrat si PIB/cap de locuitor. Intr-o tara in care acest raport este mare, e clar ca lo­cui­ntele sunt supraevaluate. Este foarte im­por­tant ca acest calcul sa nu compare mere cu pere. Bazandu-ne pe acest ra­port putem afla, spre exemplu, ca lo­cuin­tele au preturi mai accesibile in tari pre­cum Luxemburg, Belgia, Norvegia, Da­ne­marca si Austria comparativ cu Marea Britanie, Italia, Franta si Tarile de Jos. Etalonul pret pe mp/PIB pe cap de locuitor trebuie folosit pentru a compara tari cu acelasi nivel al PIB-ului. Este inutil sa compari Romania cu Franta sau Italia, pentru ca ajungem in situatia clasica de a confrunta ceva incomparabil. Locuin­tele din tarile sarace, cum este si Ro­mania, tind sa fie relativ costisitoare dupa standardul de trai local.

Costul de inlocuire


In cazul in care preturile caselor sunt mult mai mari decat costul de constructie, dezvoltatorii sunt motivati sa investeasca in noi cladiri. Evident ca noua oferta pusa in opera de investitori pune presiune pe preturi. Atunci cand valoarea de vanzare a locuintei depa­seste cu mult, in procente de peste 20%-30%, costul unei constructii noi, este un semn clar de pericol si ca probabilitatea unei prabusiri de preturi este iminenta. Exista o singura exceptie: atunci cand reglementarile urbanistice limiteaza constructia de cladiri noi, ca in cazul zonelor protejate sau unde nu mai exista teren de dezvoltare (localitati de munte, insulare etc.).

In Europa, birocratia legata de autorizarea constructiilor noi este foarte stufoasa, un dezvoltator avand nevoie de foarte multe aprobari, permise, auto­rizatii, trebuie sa lupte pentru anumiti parametri urbanistici etc.. Toate acestea au ca rezultat preturi de vanzare mult mai mari fata de costul de construire. Totusi, acolo unde, in absenta regle­mentarii excesive sau a interdictiilor de tot felul, preturile la locuintele noi depasesc cu peste 10 puncte procentuale o rata de profit intre 2%-5%, inseamna ca proprietatea este supraevaluata.

Cum se calculeaza randamentul brut din chirie


Randamentul brut din inchirere = (chirie anuala/cost total proprietate) x 100%
Costul total de proprietate include pretul de achizite, taxele si costurile de renovare (daca e cazul).


Exemplu I
  • Apartament doua camere, achizitionat in 2008 la pret de 106.000 euro
  • Chiria actuala = 300 euro
  • Costul total proprietate = 106.000 euro
  • Chiria anuala - 300 x 12 = 3.600 euro
  • Randamentul brut din inchiriere = (3.600/106.000)x 100% = 3,3%
Exemplu II
  • Apartament doua camere achizitionat in 2009 la pret de 70.000 euro
  • Chiria actuala = 285 euro/luna
  • Costul total proprietate = 70.000 euro
  • Chiria anuala -  285 x 12 = 3.420 euro
  • Randamentul brut din inchiriere = (3.420/70.000) x 100% = 4,5%
Exemplul III
  • Apartament doua camere achizitionat in 2010 la pret de 57.000 euro
  • Chiria actuala = 250 euro
  • Costul total proprietate = 57.000 euro
  • Chiria anuala - 250 x 12 = 3.000 euro
  • Randamentul brut din inchiriere = (3.000/57.000)x 100% = 5,2%

Indice de valoare important


Raportul pret/chirie anuala (sau randa­ment brut de inchiriere - yield) este un calcul simplu, care poate fi facut de oricine stie sa foloseasca un calculator. Exista mai multe motive pentru care oamenii ar trebui sa acorde atentie acestui ”parametru de evaluare”.