Organele de Fisc inca nu au stabilit cuantumul noilor cote de impunere in ca­zul persoanelor care au mai multe imo­bile in proprietate, dar operatorii si analistii de pe piata imobiliara deja au dat alarma. Orice alta interventie brutala pe piata imobiliara ar putea adanci si mai mult criza din sector, iar Fiscul nu va face decat sa riste o noua diminuare a ba­zi­nului de impozitare, considera unii analisti.

In opinia directorului general al Darian, Adrian Crivii, anunturile privind majo­ra­rea impozitelor pentru a doua proprietate sunt simple ajustari ale unei legi care deja functioneaza. „Ce ar trebui sa urmareasca Executivul este sa taxeze proprietatile la va­loarea lor de piata, adica dublarea sau chiar triplarea impozitelor pe proprietate in anumite cazuri”, spune Crivii. In pre­zent, impozitul aplicat pe proprietati ia in calcul doar suprafata masurata in mp la care se aplica un coeficient in functie de zona fiscala. Problema este ca diferentele intre zonele fiscale scumpe si cele ieftine sunt foarte mici, iar zonarea realizata de au­toritatile locale nu reflecta diferentele si valorile reale de piata.


Rezultate cu dus-intors


Teoretic, noile masuri ar trebui sa ge­ne­reze venituri suplimentare la bugetul public prin doua metode. Una dintre metode este cresterea impozitelor pentru locuin­tele neutilizate sau folosite spora­dic, gen casa de vacanta, cabana, orice alta lo­cuin­ta sau spatiu comercial. Cresterea im­po­zi­tului pentru astfel de proprietati ar avea la randul sau doua efecte. Pe de o parte va descuraja, pe viitor, activitatile de tranzac­tio­nare pe aceste segmente de piata, cu con­secinte dezastruoase pentru IMM-urile din constructii specializate in astfel de afaceri, iar, pe de alta parte, ii va obliga pe proprietari sa caute o forma de valo­rificare a acestora, pentru a scapa de dublarea/triplarea impozitelor.

In opinia lui Adrian Crivii, valoarea corecta de impozitare ar trebui sa fie stabilita in functie de pretul de piata, asa cum se practica deja in cazul contri­bua­bililor persoane juridice. Firmele sunt obligate ca la fiecare trei ani sa actualizeze valoarea proprietatilor, iar in functie de aceste evaluari se fac si calculele privind plata impozitelor. In cazul persoanelor fizice, reevaluarile periodice nu sunt obli­gatorii, astfel ca un proprietar poate plati pentru o vila in Cotroceni mult mai putin decat plateste o companie pe un aparta­ment in Ferentari. In opinia directorului general al Darian, aceasta discrepanta intre nivelul de impozitare al proprie­ta­tilor detinute de persoane fizice si cele juridice ar trebui daca nu eliminata, macar redusa. In prezent, impozitul pe o proprietate apartinand unui contribuabil persoana fizica este o forma de protectie sociala. De cele mai multe ori, persoanele care beneficiaza de aceasta protectie, tradusa intr-un impozit de zeci de ori mai mic decat cel platit de companii, fac parte din elita plutocrata a tarii.

Aceasta diferenta este adancita si de faptul ca desi, teoretic, impozitul pe pro­prie­tate este de 0,1% din valoarea proprie­ta­tii, in realitate este de maximum 0,04% din cauza neactualizarii acesteia, fiind ast­fel printre cele mai mici in Euro­pa. „Sa nu ma intelegeti gresit, eu nu ple­dez pen­tru cresterea impozitelor in cazul locuin­telor low cost, ci doar pentru o mai justa si moderna impozitare in functie de va­loa­rea reala a proprietatii”, precizeaza Adrian Crivii. La nivel european, romanii platesc cele mai mici impozite pe proprie­tate, desi valorile de piata ale pro­prie­ta­tilor sunt stabilite la un nivel similar celor din tarile dezvoltate.

Chiriile la negru, scoase la lumina


In prezent, din cele 8,3 milioane de locuinte la nivel national, aproximativ 6,7% (peste 550.000) sunt inchiriate oficial. In Capitala, potrivit datelor Directiei Generale de Finante Publice Bucuresti, in primele noua luni ale anului trecut erau inregistrate peste 91.000 de contracte de in­chiriere. In realitate, cel putin in majo­ri­­ta­tea oraselor mari, procentul locuin­te­lor aflate in circuitul pietei inchirierilor este de aproximativ 15% din total, crede Catalin Apetri, Managing Partner Cold­well Banker Bd. Timisoara din Bucuresti. Astfel, surse din piata sustin ca la acestea se adauga la nivel national aproape alti 600.000-700.000 de proprietari care nu declara veniturile din inchirieri.


Exodul spre ilegalitate


In primul rand pe acesti evazionisti ar putea sa-i loveasca cel mai tare majorarea im­pozitului pentru a doua proprietate, promisa de actualul Executiv.

Totusi, con­form Codului Fiscal in vigoare, pro­prie­tarii care isi inchiriaza locuintele libere nu platesc statului impozitul majorat, acestia achitand doar taxa normala pentru imobil plus impozitul pe venitul din inchireri. Daca aceasta prevedere nu va fi modificata, am putea vedea un exod puternic al rentierilor din zona neagra in cea gri. Proprietarii vor fi convinsi astfel sa-si inregistreze contractele de inchiriere la Circa Financiara, chiar daca probabil vor trece sume mai mici comparativ cu valoarea reala a chiriei. Dar asta numai in situatia in care organele de Fisc vor reusi sa puna la punct un sistem de evidenta a contribuabililor cu mai multe proprietati. Altfel, piata neagra a chiriilor va creste. Ion Catutoiu, director al companiei RealTime, spune ca in ceea ce priveste impozitarea proprietatilor care nu aduc venituri din chirii, banii pe impozite se vor recupera foarte greu si vom asista la un amplu proces de reevaluare a pro­prietatilor. Pe de alta parte, in lipsa unui sis­tem informatic centralizat, directiile locale de taxe si impozite vor putea iden­ti­fica contribuabilii cu mai multe pro­prie­tati doar in raza lor de competenta. Insa in cazul locuintelor de vacanta, care sunt de regula in alta circumscriptie finan­cia­ra decat cea de domiciliu a con­tri­buabi­lu­lui, identificarea acestora va fi o mi­siune imposibila pentru organele fiscale. Astfel, un om poate avea o casa intr-o suburbie bucuresteana, o alta la Predeal si una la Constanta.

Efecte pe piata


Unii analisti vad in supraimpozitarea celei de-a doua proprietati o taxa de lux, fie una de imagine. Ion Catutoiu spune ca persoanele care vor suferi de pe urma majo­rarii impozitului vor fi chiriasii low cost. Acestia sunt, de obicei, romani cu varste intre 19 si 40 de ani, fara copii, veniti din alte orase sau plecati de la parinti si ale caror venituri per familie sunt in jurul a 800-1.200 euro/luna. Sunt angajatii cu cel mai inalt risc de a ajunge someri. „Ei vor plati si aceasta diferenta de impozit, in conditiile in care majoritatea platesc chirie nedeclarata de proprietar la Fisc. Astfel, pe segmentul inchirierilor de necesitate, aceasta taxa va avea drept efect o usoara scumpire a chiriilor. Pe seg­mentul chiriilor de lux nu cred ca se va simti un efect imediat”, considera Catutoiu. La randul sau, George Ivan, Senior Consultant in cadrul Departamentului rezidential al DTZ Echinox, spune ca marirea taxei poate avea, de la caz la caz, diverse repercusiuni. „Ca efect imediat, se pot modifica planurile de achizitie ale persoanelor care detin deja o proprietate.

Marirea impozitului va ingreuna si situatia dezvoltatorilor, ale caror costuri sunt deja mari, punand presiune pe van­za­rea acestora. Acelasi efect se va resimti si la nivelul micilor proprietari, care vor scoate la vanzare proprietatile pe care nu le folosesc si care stau fara chiriasi”, afirma George Ivan.

Catalin Apetri, Managing Partner Coldwell Banker Bd. Timisoara, spune ca daca proprietatile aduc profit, oamenii nu le vor vinde, ci le vor inchiria mai departe. Dar orice astfel de modificare in detrimentul bugetului cumparatorului mareste riscul de evaziune fiscala. „Oamenii se vor gandi in permanenta la variante prin care sa ocoleasca plata de taxe mai mari, iar aceste variante exista. De aceea consider ca orice inasprire a taxelor si impozitelor nu va face decat sa micsoreze Bugetul statului, in loc sa-l mareasca”.

Cum descurajeazA statul proprietatea


In prezent, Codul Fiscal prevede ca daca o persoana fizica are in proprietate doua sau mai multe cladiri utilizate ca locuinta, care nu sunt inchiriate unei alte persoane, impozitul pe cladiri se majoreaza dupa cum urmeaza:
  • cu 15% pentru prima cladire in afara celei de la adresa de domiciliu;
  • cu 50% pentru cea de-a doua cladire;
  • cu 75% pentru cea de-a treia proprietate;
  • cu 100% pentru cea de-a patra cladire si urmatoarele in afara celei de la adresa de domiciliu.