Ca si la masini, schimbarea unei case vechi pe una noua in­seam­na echipamente mai per­for­mante si confort superior. Masinile folosesc acelasi car­bu­rant, insa piesele sunt mai scumpe la cele noi. La fel si costurile de manopera sunt ceva mai scumpe. In cazul administrarii ansamblurilor noi, acestea sunt echi­va­lentul adaosului comercial al firmei de administare.

Una dintre frecventele teme de ne­mul­tumire in comunitatea celor apro­xi­mativ 11.000 de familii bucurestene care, in ultimii trei ani, s-au mutat in ansambluri rezidentiale noi, este cea legata de pretul serviciilor si utilitatilor achi­tate. Forumurile site-urilor dedicate pro­ble­maticii abunda de comentarii critice la adresa dezvoltatorului sau a firmei care administreaza proprietatea co­mu­na. In principal, toate sunt legate de bani: firma de administrare este prea scum­pa, costurile cu anumite utilitati (apa, canal, curent electric, gaze) sunt exagerate, ansamblul este izolat de lume, deci sunt probleme cu transportul catre si dinspre serviciu/scoala etc. Plangerile si criticile sunt de multe ori justificate, la fel cum este justificata si diferenta de cost intre viata intr-un bloc vechi si cea dintr-un bloc nou.

Confort capitalist la preturi socialiste


In Romania traim un paradox, de­cla­ra Vlad Vlasceanu, directorul Timon si proprietar al unei locuinte noi. „Dorim sa beneficiem de confort si regim capitalist in conditii socialiste. Multi dintre cumparatorii de locuinte noi si-au dorit confortul rezultat din facilitatile oferite de ansamblul rezidential, dar nu si-au pus si problema ca acest confort genereaza costuri”, spune Vlasceanu. Un parc trebuie intretinut, un drum trebuie reparat, operatiunile de deszapezire costa, la fel si sistemele de acces controlat si cele de supraveghere si securitate. Dezvoltatorii, in multe din cazuri, au cedat asociatiilor de proprietari (daca aces­tea s-au constituit) toate facilitatile construite in ansamblul respectiv sau, in unele situatii, percep o taxa de ad­mi­nis­trare pentru aceste facilitati.

„Este alegerea proprietarilor daca vor sa se mai bucure de aceste beneficii sau nu. Dar e bine de stiut ca in 90% din cazuri proprietarii cunosc si isi asuma aceste costuri, existand doar 10% nemultumiti care ajung la concluzia ca e o palarie prea mare pentru ei”, afirma directorul Timon, adaugand ca cei care doresc sa renunte la aceste facilitati au o varianta extrem de simpla: pot dona spatiile co­mune catre administratia locala si sa nu mai aiba pretentii de confort sporit. O alta cale ar fi revanzarea apar­tamen­tu­lui, mai ales ca in piata apar tot mai multe astfel de cazuri.

Unde este cea mai scumpa intretinere


Ioana Momiceanu, Member of the Royal Institution of Chartered Sur­veyors, considera ca in ceea ce priveste cos­tul de intretinere, acesta ar trebui sa fie diminuat in cazul apartamentelor noi mai ales in „zona” consumului in­di­vi­dual. „Gradul de izolare termic asi­gu­rat de materialele si inchiderile mo­­derne (corect executate) precum si in­sta­latiile de incalzire speciale cu care sunt do­tate unele complexe determina re­ducerea consumului de gaze necesar in­cal­zirii in mod semnificativ si mult mai eficient decat «cosmetizarea termica» a blo­cu­ri­lor vechi”, declara Momiceanu.

Diferentele intre costrurile pentru imo­bilele vechi si cele noi intervin in de­favoarea celor noi abia in momentul in care se cumuleaza costul de intretinere pen­tru spatiile comune. Acesta este mai ma­re in cazul ansamblurilor de blocuri noi unde sunt mai multe astfel de dotari. Dar atat timp cat diferentele de cost se regasesc in calitatea vietii locatarilor com­plexelor rezidentiale noi (curatenie, ilu­minat, paza, zona verde etc.), acestea sunt justificate, crede Ioana Momiceanu.

Diferenta intervine si in anumite situatii particulare, mai ales atunci cand costul total al intretinerii si serviciilor este impartit nu pe numarul de pro­prie­tari, ci pe locatari, adica proprietarii care locuiesc efectiv. In cazul in care gradul de ocupare a unui ansamblu rezidential este scazut, costurile de administrare aferente unui apartament sunt foarte crescute in raport cu alte ansambluri locuite in totalitate. In cazul blocurilor noi ocupate in totalitate sau in procent de peste 80%, costurile de administrare sunt identice sau chiar mai mici decat cele din blocurile vechi, explica Vlad Vlasceanu.

Exista intr-adevar si anumite costuri care nu se regasesc in cazul blocurilor vechi: iluminatul ansamblului, intre­ti­ne­re spatii verzi, comune si drumuri.

In cazul blocurilor vechi aceste costuri sunt sustinute de catre primarie, iar in cazul blo­curilor noi de proprietari. Daca pri­ma­riile ar prelua aceste spatii, costurile nu se vor mai gasi pe listele de plata ale administratiilor din imobilele noi. Dar in acest caz, bineinteles, locatarii din ansamblurile noi nu vor mai putea be­ne­ficia de aceleasi avantaje pe care si le-au imaginat in momentul in care au ales sa locuiasca intr-un ansamblu nou. „Cu siguranta gazonul nu va mai fi tuns de doua-trei ori pe saptamana, piscina nu stim cine o va mai curata, drumurile nu vor mai fi asfaltate anual, curatenia stra­da­la va suferi etc.”, spune Vlad Vlas­ceanu.

Tocmai de aceea, pentru a gestiona efi­cient toate aceste resurse, majoritatea locatarilor apeleaza la firme specializate de intretinere, care la randul lor aplica pe langa costurile propriu-zise un adaos comercial. Totusi, nu acest adaos co­mer­cial este principala cauza a scumpirii vietii la un bloc nou, afirma Razvan Mun­tean, directorul RUN Data Solution. „Acest caz este similar cu cel al schim­ba­rii unei masini vechi cu una noua, care iti ofera confort suplimentar si este mult mai bine echipata. Desi ambele folosesc acelasi carburant, piesele sunt mult mai scumpe la cea noua, iar cu cat este mai echipata, sansa de a se strica ceva este mai mare”, explica Muntean. Este drept ca o firma de administrare buna se vede si prin solutiile pe care le aduce in ve­de­rea minimizarii costurilor. De exemplu, se pot folosi becuri economice, iar aprin­derea lor sa se faca in baza unor senzori de miscare.

Comunicarea lipseste


O problema foarte des intalnita este lipsa comunicarii inca din faza de pro­iec­tare dintre dezvoltator si firma de ad­mi­nistrare. Dezvoltatorul este ten­tat sa ia decizii de proiectare astfel incat costul realizarii lor sa fie cat mai mic, insa orice problema ulterioara, de dupa inau­gu­rare, poate sa genereze cos­turi mari de interventie si remediere. „Afa­cerea ad­mi­nistrarii de imobile este nou aparuta la noi, iar concurenta in pia­ta este inca scazuta. Cu cat se va accentua aceasta concurenta, cu atat eficienta admi­nis­trarii va fi mai mare”, crede di­rec­torul RUN. Pe piata auto, cum­pa­ra­to­rii sunt invatati sa nu se uite doar la de­sign si pret, ci sa consulte si fisa de con­sum a autovehiculului, sa se in­te­re­seze despre costurile de intretinere etc., spune Razvan Muntean, directorul RUN Data Solution, firma care detine site-ul imopedia.ro. „La fel si in cazul imo­bi­le­lor noi. Piata trebuie educata astfel incat sa-si indrepte atentia si spre costurile postvanzare. Din comportamentul vizi­ta­torilor imopedia.ro, care cauta apar­ta­men­te noi, am observat concentrarea aten­tiei exclusiv spre pret, locatie si data finalizarii. Foarte putine persoane sunt interesate de costurile de intretinere”, adauga Razvan Muntean.

Pana la urma, ideea de „viata mai scum­pa” in blocurile noi va duce pro­babil la o selectare a potentialilor cum­pa­ratori. Cei care isi doresc conditii mai bu­ne de locuit si care isi pot asuma di­fe­ren­tele de cost vor opta in continuare pentru acestea.