Presedintele Asociatiei Analistilor Financiari-Bancari din Romania este de părere că pentru cladirile vechi - adica in cele construite inainte de anul 2000 - metrul patrat ar trebui sa coste cel mult 1.000 de euro, nu 1.350 de euro, in timp ce pentru apartamente noi este de 1.500 EUR / mp util (fata de pretul de 2.000 EUR / mp util astazi).

 

”Conform datelor recente privind tranzactiile efective realizate in piata (vanzare-cumparare), preturile incep deja sa scada. Exact cum am anticipat deja de peste 6 luni, piata imobiliara este supraevaluata cu cel putin 25%-30%, iar preturile incep sa scada pentru a reveni la valoarea fundamentala. Valoarea investitionala justa pentru apartamentele vechi (construite inainte de anul 2000) este de 1000 EUR / mp util (fata de pretul 1.350 EUR / mp util astazi), in timp ce pentru rezidentiale este de 1.500 EUR / mp util (fata de pretul de 2.000 EUR / mp util astazi). Investitia in imobiliare ar trebui sa genereze recuperarea banilor (prin inchirierea spatiului) in maximum 15 ani. Avand in vedere pretul de astazi, investitia se recupereaza in 20-25 de ani (functie de proprietate).

CUM CALCULEZI VALOAREA UNUI APARTAMENT IN MAX 1 MINUT ??? EXEMPLU: PRETUL mediu din piata la un apartament rezidential in zona buna a capitalei, 2 camere cu suprafata de 60mp utili, este de 110.000 EUR (TVA inclus), aprox 1.850 EUR / mp. VALOAREA este de maxim 1.500 EUR / mp util, se calculeaza astfel:

600 (Chiria / luna este de aprox 10 EUR / mp la o proprietate buna)
x 12 (numarul de luni dintr-un an)
x 15 (timpul recomandat de recuperare a unei investitii in imobiliare, deoarece genereaza un randament de 6% / an)
x 0,9 (scazi 10% pentru lipsa de continuitate in inchiriere)
x 0,9 (scazi 10% pentru reparatiile imobilului in 15 ani)
– Taxe pe venitul din chirie

REZULTA O VALOARE DE 1.250 EUR / mp util. Mai adaugi o prima de 20% pentru confort (accesul la o zona buna, business, educatie, parcuri, metrou etc.), iar VALOAREA MAXIMA finala este de 1.500 EUR / mp util.

De ce au crescut preturile in ultimii 3-5 ani?
- Cererea de credite pentru imobiliare a crescut semnificativ intre 2012-2017. Astfel, soldul creditelor acordate populatiei de catre sectorul bancar pentru achizitionarea unei locuinte crescut de la 37 mld RON (final 2012) la 66 mld RON (final 2017) – APROAPE DUBLU !!!
- Salariul mediu nominal brut a crescut de la 2.343 RON (anul 2012) la 3.310 RON (anul 2017), deci +42%, in conditiile in care inflatia cumulata in intervalul respectiv a fost de 7,6% (deci cresterea puterii de cumparare a fost de 35%). Dobanzile au fost foarte scazute in perioada 2014-2017 (ROBOR 3 luni fluctuand intre 1%-2%), incurajand contractarea de credite in RON
- Programul Prima-Casa a continuat nejustificat, rolul fiind foarte departe de cel declarat initial (relansarea pietei imobiliare prin orientare sociala). Eu cred ca au fost anumite interese prin pastrarea acestui program (cresterea preturilor la imobiliare, pentru ca unii sa faca profituri in crestere), in conditiile in care programul „Prima Casa” a reprezentat aproape 80% din totalul creditelor acordate intre timp

De ce o sa scada preturile la imobiliare cel putin cu 25%-30% in urmatorii 2-3 ani?
- Este foarte probabil ca programul Prima-Casa sa fie oprit incepand cu anul urmator (sau sumele acordate o sa fie reduse semnificativ), iar BNR o sa plafoneze gradul de indatorare. Populatia este deja indatorata pe termen lung (20-30 de ani), in conditiile in care soldul creditelor imobiliare a ajuns deja la 71 mld RON in August 2018 (+13% fata de anul trecut), reprezentand 55% din totalul creditelor acordate populatiei (fata de 33% in anul 2012, sau 20% in anul 2008;
- Atat ROBOR 3 luni cat si inflatia o sa ramana la un nivel destul de ridicat, cel putin peste 3% pe un orizont previzibil de 2-3 ani din cauza consumului exacerbat;
- Salariile nu mai pot creste in acest ritm. Pur si simplu companiile sunt deja sufocate si nu mai pot suporta presiunea cresterii costurilor salariale. Singurul salariu care va continua sa creasca va fi cel minim (abordare populista) si cele din vecinatatea acestuia (resetarea grilei de salarii pe segmentul de jos);
- Schimbari demografice: emigrarea (anul 2017 fiind maximul din istoria Romaniei si al doilea dupa Siria) si natalitatea scazuta plafoneaza cererea pentru imobiliare. De asemenea, noile generatii care intra in campul muncii prefera mobilitatea decat stabilitatea. Incet, dar sigur, se schimba mentalitatea proprietatii si lumea se orienteaza catre chirie, asa cum se intampla in tarile dezvoltate;
- Oferta continua sa creasca, fiind alimentata de un efect de turma decalat cu realitatea momentului. In ciuda victimizarii publice (dezvoltatorii se plang de cresterea costurilor cu munca si cu materia prima), costul / mp util de constructie a unui rezidential intr-o zona buna a marilor orase NU depaseste 1.000 EUR / mp, in timp ce pretul din piata este de 2.000 EUR / mp (includ TVA in ambele, deoarece firma de constructii nu ramane cu TVA-ul care este al statului, dar acesta este platit de catre clientul final persoana fizica).

RECOMANDAREA MEA? Stati in chirie inca 2-3 ani. O sa platiti mult mai putin comparativ cu contractarea unui credit acum, la care o sa platiti dobanda enorma pentru 20-30 de ani. Folosind exemplul de mai devreme la inceputul acestei postari (PRET = 110.000 EUR, VALOARE = 90.000 EUR), daca cumperi astazi platesti 20.000 EUR pentru NIMIC, ceea ce inseamna aprox. 40.000 EUR platiti in 20-30 de ani printr-un credit imobiliar. Daca stai in chirie 2 ani (costul estimat de 10.000 EUR), economisesti cel putin 30.000 EUR. Daca ai banii deja (nu cumperi printr-un credit), poti investi in fonduri de investitii cu un randament mediu ponderat de cel putin 5% (randament prin care platesti chiria lunara, deci stai in chirie gratis! )

INDIFERENT daca cumperi un apartament pentru investitie sau pentru locuinta, trebuie sa fii constient de VALOAREA apartamentului, comparativ cu PRETUL (actual) din piata! O achizitie care implica un credit pe 20-30 de ani, trebuie gandita rational si pe termen lung !!!”, a explicat Iancu Guda într-o postare pe Facebook