În România lovită de criză, lipsită de aten]ia autorităţilor, mall-urile au devenit una dintre puţinele oportunităţI de investiţii. ŞI cel mai adesea un loc de relaxare. Aşa s-a întâmplat în cartierele bucureştene dar şi în toate marile oraşe din ţară unde s-au ridicat centre comerciale. Cine nu-şi aminteşte, să viziteze centrul Iaşiului. Aici, o companie locală a realizat un “templu” urbanistic care a lăsat “mască” până şi pe cei mai accerbi critici ai consumismului de tip mall.


Cine mai investeşte în România? Nu dezvoltatorii imobiliari veţi spune. Totuşi, în ultimii 3-4 ani, perioadă marcată de o acută criză a finanţărilor de proiecte real estate, dezvoltatorii de centre comerciale au finalizat investiţii totalizând circa 1,63 miliarde de euro. Şi asta fără ca vreunul să beneficieze de subvenţii sau ajutoare de stat.
Cifra nu pare impresionantă la prima vedere. Dar, trebuie menţionat că în 4 ani, pentru cele 11 centre comerciale finalizate în România, dezvoltatorii au atras investiţii echivalente celor susţinute de Renault în zece ani (2000-2010).

Prin comparaţie, un alt constructor auto, Ford România a investit în România pâna în prezent 350 de milioane euro. Palas Iaşi, un proiect dat în funţiune în plină criză - a costat 265 milioane de euro. Ford s-a angajat prin contractul de privatizare să investească un total de 675 milioane de euro. Dezvoltatorul Palas Iaşi, compania ieşeana Iulius Group, deja a cheltuit peste 600 milioane de euro în proiecte la Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Suceava.

Locuri de muncă create


Ford şi Renault au astăzi circa 19.000 de angajaţi, mulţi fiind moşteniţi de la fostele uzine Dacia şi Daewoo Craiova. În cele 11 centre comerciale date în folosinţă din 2009, numărul de NOI joburi este de peste 20.000. În recent inauguratul ansamblu urbanistic Palas din Iaşi au fost create 4.000 de locuri de muncă.

Investiţiile şi posturile create în retail sunt însă mult mai numeroase. Cifrele precizate fac abstracţie de resursele atrase de marile reţele de hiper şi supermarket care n-au încetat să cheltuiască pentru extinderea lanţurilor comerciale din ţară. Un exemplu doar, real Hypermarket a investit până prezent în România peste 550 milioane de euro şi a creat 7.000 noi locuri de muncă.

Un recent studiu realizat de PwC împreună cu Sonae Sierra, spune că investiţiile în centre comerciale din România doar aparent s-au comprimat pentru că, în intervalul 2011/2012, în ţara noastră se aşteaptă deschiderea a 300.000 mp de spaţii comerciale moderne, însemnând circa 4 mall-uri de talia AFI Palace Cotroceni.
Din acest punct de vedere, România este al 7-lea investitor în zona de retail din Europa şi al doilea din zona CEE a Uniunii Europene, după Polonia, aflată în topul european pe poziţia a 6-a.

Studiu de caz: Palas Iaşi

Cu peste 600 milioane de euro investiţi în sectorul centrelor comerciale din ţară, Iulius Group este unul dintre cei mai importanţi dezvoltatori români. Compania a finalizat anul acesta Palas Iaşi, un complex multifuncţional, cu spaţii comerciale, de birouri, hoteluri, rezidenþiale şi de recreere. Pe scurt, cea mai importantă investiţie a anului în imobiliare. Costul proiectului s-a ridicat la 265 de milioane de euro, din care 213,5 milioane de euro finanţare bancară, în cea mai mare parte asigurată de Unicredit }iriac.
Suprafaţa totală construită a Palas Iaşi este de 270.000 metri pătraţi, din care Palas Mall ocupă 54.200 metri pătraţi, iar Palas Shopping Street 6.300 mp.
Complexul este amplasat în centrul oraşului, vizavi de Muzeul Culturii, pe care a încercat să-l integreze graţie amenajărilor peisagistice realizate (Grădina publică).
Odată cu inaugurarea zonei de retail au fost finalizate şi o parcare subterană cu o capacitate de 2.500 locuri, investiţie de 73 milioane euro şi o zonă de restaurante.


Regele mall-urilor îşi ia vacanţă pentru ...consolidarea afacerilor

Imediat după inaugurarea oficială a Palas Iaşi, obosit şi schiopătând în urma unui accident, Iulian Dascălu mai mult îşi promite decât promite că va lua o vacanţă.
“O scurtă vacanţă, spune. Apoi, după o scurtă pauză în care parcă un consilier invizibil i-ar fi şoptit ceva, se corectează. “În Palas mai sunt de terminat un hotel şi SPA-ul, care vor fi gata la sfârşitul anului viitor. Şi apoi? A da, mai avem o clădire de birouri de făcut lângă mall-ul Iulius de la Cluj-Napoca, îşi aminteşte proprietarul Iulius Group.

Vacanţă să-şi ia alţii

Mai exact, ce urmează să se mai facă în Palas?

Investiţia în SPA va fi de 18 milioane de euro, în schimb, proiectele celor două hoteluri au fost vândute unor companii private. Prima este un operator cipriot din domeniul hotelier, iar a doua este o firmă locală care va semna o franciză pentru un proiect de small luxury hotel (circa 80 camere). Celălalt va avea circa 160 de camere, urmând să fie cel mai mare din Iaşi.
Aceştia au preluat terenurile şi au obţinut finanţare separat faţă de Palas. Singura condiţie este ca faţadele să fie conform cu proiectul ansamblului urbanistic. Miza noastră nu era să obţinem preţ speculativ pe teren ci să găsim dezvoltatori serioşi care să termine proiectele în termen. Şi ştiţi ceva. Nici nu contează preţul pe mp obţinut ci valoarea rezultată din sinergiile create de un proiect mixt.
Imaginaţi-vă ce ar fi fost dacă Palas era doar rezidenţial

Proiectul Palas a fost modificat în vreun fel?

Da bineînţeles. În proiectul iniţial componenta rezidenţială a ansamblului ocupa o cotă mult mai mare. Am vrut să construim circa 800 de apartamente. Însă după ce a venit criza ne-am dat seama că nu va merge şi am înlocuit această parte cu spaţii de birouri şi retail.
În final am construit doar 75 de apartamente din cele 800 prevăzute iniţial, iar 40 au şi fost vândute. Am oprit însă vânzările. Cred că preţul cu care am vândut până acum este prea mic faţă de valoarea şi importanţa proiectului.
A fost regândit şi proiectul zonei comerciale. Strada cu magazine din complex urma să fie mai mare faţă de ce avem astăzi, iar mall-ul mai mic cu 10-15%.
Primul an de criză (2009 n.r.) a fost cea mai neagră perioadă a proiectului Palas. Atunci a trebuit să regândim de urgenţă întregul proiect. Ne aflam într-o fază în care ne permiteam reorientarea proiectului. Dacă însă am fi fost surprinşi cu structura construcţiei realizată, aşa cum li s-a întâmplat altor dezvoltatori...nici nu vreau să ma gândesc ce ar fi urmat.
Proiectele mixte sunt mult mai stabile. Avantajul este că fiind deja un proiect multifuncţional, poţi oricând să-l schimb. Imaginaţi-vă ce ar fi fost dacă întregul proiect (Palas) era rezidenţial.

S-a realizat vreo evaluare a ansamblului Palas. Vânzarea este o opţiune pentru dvs?

Nu, nu am făcut şi nici nu suntem interesaţi să vindem. În general cei care construiesc cu scopul vânzării realizează investiţii pe termen scurt, fapt care se reflectă în calitatea proiectului.
Au fost mulţi cei care au venit să ne facă propuneri, dar nu i-am luat în serios.

Finanţarea bancară a proiectelor imobiliare a fost domeniul cel mai lovit în ultimii ani. Cum aţi reuşit să vă împăcaţi cu creditorii?


Eu am avut proiecte bune. De aceea am fost mai relaxat comparativ cu alţi dezvoltatori.

Totuşi, la inaugurare aţi ţinut să mulţumiţi în primul rând lui Dumnezeu şi în al doilea, băncilor!


Ce era să fac, stăteau în spatele meu! (râde). Să ştiţi că orice proiect are nevoie de timp până să devină o destinaţie frecventată. Lumea se obişnuişte mai greu. Îmi amintesc când am construit primul mall, (oamenii n.r.) nici nu ştiau ce-i acela. Îi ziceau MAL pe atunci.

Iulius deţine şi operează 5 centre comerciale în ţară. Care sunt cele mai bune proiectele în termen de rentabilitate?


Fără îndoială că cele de la Timişoara şi Cluj-Napoca. Aşteptăm Palas să vedem impactul, acesta fiind primul mall regional, apoi urmează Iaşi şi Suceava. Veniturile pe mall-uri au crescut anul trecut cu o cifră, până şi la Suceava unde înregistrăm cel mai mic grad de ocupare (dar peste 80%), restul au peste 97%. La Cluj cred că ma aşteaptă directorul să-mi zică iar că trebuie extins mall-ul.

Mulţi ziarişi v-au numit regele mall-urilor din România. De ce nu veniţi să vă încoronaţi la Bucureşti? Este Capitala o piaţă neinteresantă pentru Iulius Group?


Consider că Bucureşti este o piaţă matură şi saturată. Ce a fost de făcut acolo au făcut-o alţii. Un alt mall în Bucureşti pentru mine nu este o chestiune de interes. Cei care au planuri să construiască probabil că au cumpărat terenuri şi nu vor să renunţe.
În viitor nu mă văd investind în alte proiecte de centre comerciale, nici în Bucureşti şi nici în altă parte. Mai avem de făcut o clădire de birouri la Cluj-Napoca, dar în principal ne consolidăm afacerile existente.

Spuneaţi despre o scurtă vacanţă. Care este destinaţia de vacanţă?

Bun, când am zis că plec în vacanţă am uitat să menţionez ghilimelele. Avem treabă. Credeţi că în ultimii ani mi-am permis o vacanţă mai mare de două săptămâni?
Managementul unui centru comercial este o muncă enormă şi cu riscuri mari. Dacă cineva m-ar ruga să fac treaba asta pentru alte mall-uri aş refuza. Părerea mea vizavi de afacerea managementului de centre comerciale dezvoltată în România este că dacă nu deţii mall-ul în proprietate, mai bine nu te apuci de operare.

Iertaţi-mă, despre ce riscuri vorbim? Nu am auzit despre vreun manager de mall să fi păţit ceva pentru falimentarea centrului condus? Este un mercenar, astăzi munceşte la un patron, mâine la altul. Iar în zilele noastre subiectul criza este acoperirea perfectă pentru un manager incapabil. Ce riscaţi?


Dacă eşti în business-ul acesta ca firmă nu poţi să-ţi compromiţi numele. Până la urmă, lumea este mică.

În ţară mai sunt şi alţi dezvoltatori. Dintre proiectele celorlalţi care vi se par cele mai reuşite?

Îmi place AFI Palace Cotroceni şi Băneasa Shopping City. Unirea s-a repoziţionat bine. Dar eu le judec şi prin prisma opiniilor chiriaşilor, a gradului de mulţumire. Ori, din acest punct de vedere am auzit referinţe bune despre Băneasa, Unirea şi AFI Cotroceni.


Cele mai mari proiecte comerciale finalizate în criză


AFI Palace Cotroceni Bucureşti
Investiţia totală: 300 mil. euro. Cea mai mare de până acum într un proiect de tip mall.
GLA - 76.000 mp

Palas Iaşi
Investiţie totală: 265 mil. euro
GLA spaţii comerciale: 54.100 mp
GLA spaţii office: 20.000 mp
Apartamente - 75 unităţi
Gradină publică - 2.000 mp

Sun Plaza Bucureşti
Investiţia totală: 200 mil. euro
GLA: 81.000 mp

Grand Arena Bucureşti
Investiţia totală: 187 mil. euro
GLA: 50.000 mp

Maritimo Shopping Center Constanţa

Investiţia totală: 100 mil. euro
GLA: 34.500 mp


Piaţa centrelor comerciale din România

 

Bucureşti

România

Europa

Centre comerciale operate

12

49

5.128

Centre comerciale în curs de lansare (2012)

0

1

626

Suprafaţa totala a centrelor comerciale (mp)

421.830

1.260.192

117.383.310

Suprafaţa totală per capita ('000 locuitori)

186

56

326

Chirii pentru spaţii de prim rang (unităţi de 100 mp)

60 - 65

25 - 30

n/a

Sursa: DTZ